재건축 리모델링 분담금 어떻게 계산 되나? 아파트 추정 분담금 예상 하기

최근 아파트의 리모델링 및 재건축이 활발히 진행되고, 경기변화에 따라 분담금이 급격히 오르는 단지가 많아 졌습니다. 분담금이 어떻게 계산되는지 알아보고 예상 방법 및 사례도 함께 살펴보겠습니다.

 

재건축 · 리모델링 분담금

조합원이 사업계획에 따라 재건축 · 리모델링에 발생되는 금액 중 분양을 위해 부담해야 하는 금액입니다.

 

분담금 계산

 

분담금은 관리처분계획 수립 후 정해집니다.

관리처분계획이란 조합원이 출자한 종전의 자산(토지 및 건축물-아파트 등)을 평가하여 사업시행 분양하는 신축 건물을 합리적으로 배분하는 절차입니다.

관리처분계획 수립 시 감정평가를 진행하며, 관리처분계획 수립 후 조합원 분양가에서 조합원들의 권리 가치인 권리가액을 빼서 추가로 더 내야 하는 분담금을 산정합니다.

 

재건축 리모델링 분담금 계산

 

 

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

- 권리가액

= 감정평가액 × 비례율

 

- 비례율

= (최종 자산 평가액 - 총 사업비) / 종전자산 평가액

 

조합원 분양가는 통상 일반 분양가격의 10~20% 정도 저렴하게 책정됩니다.

비례율이 좋을수록 재건축 · 리모델링 후 최종 자산 평가액이 높다는 것으로 사업성이 좋다고 볼 수 있습니다.

 

 

분담금 산정 예시

항목	금액	내용
분양 신청 조합원 분양가	800,000,000원	신청 평형 : 34평
감정평가액	380,000,000원	기존 아파트 평수 : 24 평
비례율	120%	비례율 = (최종 자산 평가액 - 총 사업비) / 종전자산 평가액
권리가액	456,000,000원	권리가액 = 감정평가액 * 비례율
최종 분담금	344,000,000원	분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

 

 

그렇다면 관리처분계획 수립 전 사업시행계획 인가 등의 단계에서 분담금을 예상하는 계산방법에 대해 알아보겠습니다.

 

추정 분담금 예상 방법

 

조합원이 부담하는 건축 원가를 구한 후 일반 분양에 기존 조합원들이 기여하는 금액을 빼서 산정합니다.

 

추정 분담금 = 조합원 건축원가 - 일반 분양 기여금액

- 건축원가

= 순수건축비(평당시공단가 × 계약면적)+사업비(통상 건축비의 33%)

 

- 일반분양기여금

= 일반분양수익 × 일반분양 기여 대지 지분

 

- 일반분양수익

= 최종분양예상가격-순수건축비

 

- 일반분양기여대지지분

= 보유대지-기부채납면적-조합원분양필요대지분

 

 

 

정리

1. 건축사업비가 낮을수록 분담금이 적을 가능성이 높다.
2. 분양수익과 조합원이 가진 기여 대지에 대한 지분이 많을수록 분담금이 적을 가능성이 높다.
3. 보유대지지분이 높을수록 분담금이 적을 가능성이 높다.
4. 기부채납면적과 조합원분양필요대지지분이 보유대지에 비해 적을수록 분담금이 적을 가능성이 높다.

 

대지지분이 높을수록 예상분담금이 줄어듬으로 리모델링 추진이 수월합니다. 또한 기존 용적률이 낮을수록, 3종일반주거지역으로 여유 용적률이 많을수록 일반 분양 수익이 높아짐으로 리모델링을 추진하는 데에 용이한 편입니다.

 

 

추정 분담금 사례 정보 더 알아보기

서울특별시에서는 클린업 정비사업 몽땅 사이트에서 사업비 및 추정분담금을 확인하고, 사업 진행 여부를 확인할 수 있습니다.

 

 

서울정비사업 알아보기

 

 

경기도에서는 추정분담금 시스템 사이트에서 정비사업 정보를 투명하게 공개 합니다.

 

 

경기도정비사업 알아보기

 

 

 

 

추가 분담금

 

추가분담금이란? 기본 분담금과는 별도로 추가로 더 내야 하는 금액입니다. 관리처분계획에 의해 정해졌던 사업이 물가상승 및 공사 지연 등의 영향으로 비용이 상승하는 경우 처음과 달리 늘어난 분담금을 의미합니다.

이러한 문제는 권리가액이 높아지거나 사업수익이 올라가면서 상충하여 해결되기도 합니다. 하지만 부동산 경기 악화 시 반대의 경우에는 큰 문제가 될 수 있습니다.

 

 

 

마무리...

 

건축 자재 값, 인건비 상승뿐만 아니라 금리 상승과 더불어 추가 분담금이 늘어나는 경우가 당연시되는 분위기입니다. 5년 전과 비교하면 리모델링 평균 비용이 2배 이상 될 것으로 예측되고 있습니다. 높아진 분담금을 부담하지 못하는 경우 어쩔 수 없이 살던 집을 팔아야 하는 경우도 생겨납니다.

쉽지 않은 리모델링 사업인 만큼 사업이 장기화되지 않도록 함께하는 조합원들의 의견수렴이 중요한 부분입니다. 특히 사업진행 초기 재건축 동의를 하지 않는 세대가 많을수록 주민 동의율이 2/3를 넘는다 해도 진행 시 잡음이 많습니다. 사업성과 조합원 동의를 모두 가져가려면 사업 초기부터 철저하게 따져보아 수익성이 확실하게 확보될 때 진행 하는 것이 성공적인 리모델링사업이 될 것이라 생각됩니다.

 

 

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