확정일자 받는 법 (월세 전세 임대차 계약 권리 보호)

월세 및 전세 등 임대차 계약 시 확정일자를 받는 것은 중요합니다. 요즘 전세사기로 인해 보증금 및 권리 보호에 대한 관심이 높아지고 있다고 합니다. 전세·월세 계약 시 임차인의 권리를 공고히 할 수 있도록 확정일자 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

확정일자

전세나 월세로 임대차 계약 시 내 보증은 안전하게 지켜질 수 있는지 불안함이 큰 것이 사실입니다. 남들에게 적은 돈이지만 나에게는 전재산인 보증금을 돌려받지 못한다면 생각만 해도 암담해집니다. 이럴 때 꼭 받아두어야 하는 것이 확정일자입니다.

확정일자는 임대차 보호법에 따라 전월세등 임대차에 관련한 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다

확정일자를 받는 이유는 우리가 보증금이나 계약금으로 지불하는 목돈을 안전하게 돌려받기 위해서입니다. 임대인 즉 집주인의 사정으로 임대차한 건물이 경매절차를 받게 되었을 때 권리에 대한 선순위와 후순위를 따지게 됩니다.

이때 임차인이 받은 확정일자가 임차인의 순위를 지켜줄 수 있으며 권리를 보호하는 안정장치로써 역할을 하게 됩니다.

확정일자는 임대차 관계가 체결된 서류에 도장을 받는 행위입니다. 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.
대항력은 경매로 주택의 소유권이 변경될 때 낙찰 금액에서 나의 보증금을 요구할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 주택임대차보호법상 주택임대차일 때 보증금을 후순위자 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다.

확정일자 부여 받는 법

확정일자는 관한 주택의 소재지의 행정복지센터 또는 시군구의 출장소, 지방법원과 등기소에서 부여받으실 수 있습니다.

방문 시에는 임대차 계약서와 신분증을 지참하여 방문하며 전입신고와 동시에 확정일자를 요청하시면 됩니다. 소정에 수수료(약 700원)가 발생됩니다.

※도로명주소 사이트에서 주소지 검색을 하시면 관할 행정복지센터에 대한 정보(주소,연락처)를 확인하실 수 있습니다.

또한 온라인으로 법원 인터넷 등기소에서도 확정일자를 받으실 수 있습니다. 인터넷 등기소에 접속하신 후 로그인하시고 확정일자 신청 후 기본정보를 입력하시고 최종적으로 계약서를 첨부하시면 확정일자를 받으실 수 있습니다. 이때에도 소정에 수수료(약 700원)가 발생됩니다.

만약 부동산 거래 시 전자계약시스템을 이용했다면 국토교통부 정보처리시스템을 통해 자동신청되어 확정일자를 부여받으실 수 있습니다.

정보입력이나 계약서 작성 시 소재지 정보를 정확하게 입력하셔야 합니다.(구분/집합건물, 동호수, 도로명주소&지번주소)

재계약 등 권리변동 시 확정일자

확정일자는 전입과 동시에 전입신고를 하며 같은 날 우선적으로 처리하는 것이 중요합니다. 1일만 차이가 나도 선순위와 후순위의 권리가 달라집니다.

예를 들어 내가 전입 후 하루가 지나고 전입신고와 확정일자를 신청했는데 임대인이 내가 전입한 날 오후에 은행에서 임대차한 건물을 담보로 대출을 받아 실행하였다면, 경매 시 은행이 선순위가 되고 임차인은 후순위가 되게 됩니다. 만약 경매 낙찰가가 은행에서 요구한 금액과 같거나 적을 경우 임차인이 받을 보증금은 없습니다. 따라서 전입하는 날에 다른 일보다 최우선적으로 확정일자를 받으셔야 합니다.

확정일자의 효력은 신청한 날이 아닌 익일 즉 다음날 0시를 기점으로 발생하기 때문에 임대차 서류 작성 후에도 등기부 등본을 확인하시고 특약사항으로 계약서에 '임차인의 전입과 확정일자 부여 전 권리변동이 없을 것 또는 있을 시 무효'라는 문구 등을 명시하는 것이 좋겠습니다.

임대차 갱신 시에는 보증금을 증액하여 계약하는 경우 증액된 계약서를 다시 작성하여 증액된 보증금에 대한 권리를 위해서 다시 확정일자를 추가로 받아 두어야 합니다.

이때 앞서 받은 확정일자는 소멸하는 것이 아니고 이후 받은 것이 추가로 부여된 사항이니 종전 계약서와 갱신계약서를 모두 보관하셔야겠습니다. 계약서 작성 시 증액된 부분만 추가로 작성하여 확정일자를 받는다는 점이 중요한 부분입니다.

또한 임대차 갱신 시 묵시적 연장의 경우나 계약갱신 청구권의 경우 종전받았던 확정일자를 유지하는 것임으로 다시 확정일자를 받으실 필요는 없습니다.